WEB不動産相談所事例ブログ

相続手続き＆節税対策

相談者の鈴木さんは、不動産や相続の知識が全くないので父の相続の件で手伝ってほしいということでした。事前に所有不動産などの評価証明書などをそろえていただいた資料で知り合いの税理士さんが税額を計算したところ、１０００万円ほどの相続税がかかるという結果でした。そんなにお金ないよ・・・という鈴木さんですが、近所のＡさんのうちだって自分のところ同じくらいの保有財産だが、相続税はかからなかったよというお話しでした。どうして・・・。

〇相談者へのアドバイス
いろいろ考えてみましたが、なかなか答えを見出させませんでした。ただ、鈴木さんはポツンと「そういえば誰かに頼んで土地を見てもらったらしい・・・」と言ったことにひょっとしたらと思うことがありました。。
多分、不動産鑑定士さんに頼んだに違いないと思いました。そこで大学の後輩の不動産鑑定士に連絡を取り、相続税を何とかできないか？と事情を話すと、可能性はありますという答えでした。土地の現況を見て、資料を作成し現実に利用できる状態で評価をするということで、つまり宅地化するとして道路部分になる土地の価値を差し引く、造成工事にかかる費用を計算し差し引くということで、鑑定士さんの評価額で税理士さんが計算したところ結果として相続税はかからないということになりました。１０００万円の相続税に比べれば、不動産鑑定士さんへの報酬は安いものとなり大変喜ばれました。
その後しばらくして、鈴木さんから同じような相続の問題を抱えている人のご紹介を頂きました。

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バブルの頃に建てた社員寮

６０歳半ばになる田中さんの所有する平成３年に完成した社員寮（１１２室）ですが、借り受けていた大手企業が２０年の賃貸借契約期間満了に伴い、更新せずに解約となりました。
もっとも、借り上げていた会社もこの不況で現在では他社に吸収され現在は存在しません。
解約自体は、契約という法律行為ですから解約となっても仕方ありませんが、困ってしまったのは田中さんです。建築工事費１０億円余りを３０年の借り入れを起こして賄っていたので、残り１０年間の返済期間があり、残債も４億円弱という金額でした。預かっていた保証金の８千万円も加えると４億円を超える債務が残ることになります。
今後の資金計画の相談と新規利用者の募集依頼でした。

〇相談者へのアドバイス
お話をよく聞いてみると、毎月の賃料が８００万円位ということでしたので２０年前からの賃料（２０億円位になります）を貯めておけば楽々返済が可能なわけですが、そんな人はだれ一人いるわけではありません。
また、田中さんは「あの時は、ずっと借りる」と言っていたのに騙されたといっていましたが、これも契約ですからやむお得ません。
アドバイスの基本は、現状の認識を改めて正確に行うこと、契約期間と借入期間との差異を認識していながら、資金計画（使途）に甘さがあったことなどを踏まえて、新規利用者を探し条件の改善を図ることとしました。
幸い時流ということもあり、高齢者の住宅として利用したい企業が手をあげてくれましたので、田中さんの資金状況をつまびらかに説明し、協力を得ることが出来ました。
１年くらい良く眠れなかったという田中さんは、現在満室状態の建物を見上げ安心した様子でした。

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借地関係を解消したい

借地権の問題４０数年前に、相談者の高橋さんの父親が弟さんに土地を貸し、弟さんが仕事に使うための倉庫を自費で建築し現在に至っている。相談者と借地人は甥・叔父の関係にあるが高橋さんの父親はすでに他界している。
高橋さんは近年の不況で仕事の成果が上がらず、事業資金の借り入れをしていたが、その額が膨らんでしまい返済に窮することが多くなり、叔父との借地関係を解消して借入金の清算をしたいと考えました。２年ほどの交渉を行いましたが、埒が明かず進展がみられませんでした。
止むを得ず自宅を売却して、借入金の清算をしたのですが、生活は相変わらず苦しいままで、段々と叔父さんに対する憎悪の念も大きくなり感情的にもなってきました。一方、叔父さん側にも建物の登記がされていないというウィークポイントがありました。また、２年ほど前の段階で１年分の地代の未納がありましたが、督促したところようやく支払われたようです。
このような経緯の中で、なんとか借地関係を清算したいというのが高橋さんの相談内容でした。

〇相談者へのアドバイス

２年前の時代未納の際に、解約通知をすれば借地関係の解消も可能でしたが、その後、地代を受け取りそのまま放置したところに問題があったわけです。当時は資金的理由から目先の地代の未納分でも助かったということで、未納部分の回収を第一優先にしたことも理解できます。しかし、そこがポイントだったわけです。
現時点では、こまめに感情を抜きにして交渉を重ねるしかないということで、解決のお手伝いをさせていただいております。
また、建物登記がないということについては、善意の第三者には対抗できないということがありますがこれは法律の単なる規定であり、現実の取引で借地権が存在することを知らないで底地を買う人はいない（媒介業者は必ず説明をします）ので、この線から解決方法を探るのも難しいのが現実です。

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